Jak wykończyć mieszkanie w stanie deweloperskim?

Strona główna » Blog » Jak wykończyć mieszkanie w stanie deweloperskim?

sty 31, 2023 | Wykończenie wnętrz

Zakup i wykończenie mieszkania deweloperskiego to jedna z większych inwestycji w życiu prywatnego inwestora. Jak wykończyć mieszkanie w stanie deweloperskim? Osoby kupujące mieszkanie deweloperskie zwykle przeznaczają je na jeden z poniższych celów:

Zawsze jednak jest to inwestycja planowana długoterminowo. Dowiedz się jak wykończyć mieszkanie w stanie deweloperskim.

Co to znaczy mieszkanie w stanie deweloperskim?

Mieszkanie kupione od dewelopera oddawane jest właścicielowi w tzw. stanie deweloperskim. Nie ma jednoznacznych obowiązujących standardów, natomiast zwykle “stan deweloperski” oznacza, że: 

  1. w lokalu są postawione ściany działowe zgodnie z pierwotnym projektem funkcjonalnym lokalu
  2. na ścianach są położone tynki gipsowe lub cementowo wapienne (od ich jakości zależy to, czy w ramach wykończenia konieczne będzie położenie gładzi gipsowych)
  3. wykonane są wylewki podłogowe
  4. zamontowany jest system wentylacji i są kratki wentylacyjne 
  5. instalacje wodno-kanalizacyjne (odpływy WC, wanny, prysznica, zlewu, umywalki) rozprowadzone są natynkowo
  6. wykonana jest instalacja C.O.: odebrana pod ciśnieniem, zamontowane grzejniki na ścianach, podłączona jest ciepła i zimna woda do odpływów
  7. Instalacja elektrotechniczna – wykonana jest bez opraw oświetleniowych (zamontowane liczniki energii i osprzęt elektryczny) 
  8. wykonana jest instalacja teletechniczna wraz z osprzętem elektryczny
  9. zamontowane są parapety wewnętrzne, okna i drzwi wewnętrzne. 

Jednocześnie otoczenie budynku jest wstępnie przygotowane do dalszych prac wykończeniowych i zamieszkania w lokalu (np. są drogi dojazdowe, kontenery na śmieci lub odpady związane z pracami wykończeniowymi, działają windy).

Mieszkanie w stanie deweloperskim – zdjęcia

Oczywiście w takim stanie nie można jeszcze zamieszkać. Konieczne jest wykończenie podłóg, ścian i sufitów, łazienki i WC, przygotowanie kuchni, oświetlenia, drzwi wewnętrznych i mebli, takich jakich oczekuje właściciel lub przyszli użytkownicy lokalu. 

Czego możesz się spodziewać kupując mieszkanie od dewelopera?

Kupując mieszkanie od dewelopera, możesz oczekiwać przede wszystkim tego, że deweloper dotrzyma umowy, którą z nim zawarłeś/-aś. Dlatego na etapie odbioru zweryfikuj starannie zakres zobowiązań ze strony dewelopera i zadbaj o to, aby w protokole odbioru od dewelopera zostały zgłoszone wszelkie odstępstwa od stanu deweloperskiego określonego umową. 

Stan deweloperski a wykończenie pod klucz – jak wykończyć mieszkanie w stanie deweloperskim

Dzięki temu, że odbierasz mieszkanie w stanie deweloperskim możesz dowolnie zaaranżować je na etapie prac wykończeniowych “pod klucz”. Pojęcie pod klucz również jest różnie rozumiane przez różne osoby. 

Wykończenie “pod klucz” możemy podzielić na 4 etapy: 

  1. Projektowanie: na tym etapie Architekt uzgadnia wymagania funkcjonalne i  estetyczne, standard wykończenia, zastosowane rozwiązania. Powstają rzuty 3D, projekty funkcjonalne, rzuty ścian i podłóg. Klient otrzymuje kompletny projekt wykończenia mieszkania, powstaje również lista niezbędnych materiałów do kupienia. Tę usługę w Grast MTB Designer wykonujemy w cenie Programu Wykończeniowego. 
  2. Prace wykończeniowe; obejmują wykończenie ścian i podłóg, wykończenie łazienek zgodnie z projektem, wraz z montażem WC, umywalek, wanny lub kabiny prysznicowej, montaż drzwi wewnętrznych. Na tym etapie kończą się prace typowo budowlane. Również prace z etapu drugiego Grast MTB realizuje w cenie Programów Wykończeniowych. 
  3. Prace dodatkowe na życzenie Klienta: na tym etapie montujemy oświetlenie zgodnie z projektem, może powstać zabudowa meblowa, schody (jeżeli jest to dom lub lokal piętrowy), dekoracja okien (np. rolety, zasłony). Prace w etapie 3 zespół Grast MTB Designer może wykonać na podstawie indywidualnych zamówień i wycen. 
  4. Home staging, czyli ostateczne profesjonalne przygotowanie lokalu np. do wynajmu lub zakup końcowego wyposażenia (meble typu kanapy, wyposażenie kuchni, drobne elementy dekoracyjne). Ten etap pozostawiamy już w gestii Klienta Grast MTB Designer, chociaż bardzo pomocne mogę być projekty funkcjonalne (z układem i rozmiarami mebli) oraz wizualizacje 3D wypracowane na etapie projektowania. 
Jak wykończyć mieszkanie deweloperskie - zdjęcie przedstawia duży salon z aneksem kuchennym. W pomieszczeniu znajduje się kominek, fotel uszak, stół jadalny, jasna kuchnia z wyspą oraz nowoczesne schody na wyższy poziom.
Na życzenie możemy zrealizować prace dodatkowe: schody, oświetlenie, meble w zabudowie

Jakie prace wykończeniowe muszą być wykonane, aby przygotować mieszkanie deweloperskie?

Zakres przygotowania mieszkania deweloperskiego zależy od planów właściciela i jego indywidualnej sytuacji. Na pewno konieczne jest zrealizowanie prac wymienionych w etapie (1) Projektowanie jak i (2) Prace budowlane. Konieczne jest też zamontowanie oświetlenia. 

Dalsze kroki zależą od decyzji i budżetu inwestora. Zdecydowanie rekomendujemy “od razu” zamówić meble do tzw. zabudowy. Im szybciej całe mieszkanie będzie gotowe, tym szybciej będziemy mogli zacząć je wynajmować lub w nim zamieszkać, a to oznacza już przejście do etapu korzyści z Inwestycji. 

Jeżeli (np. ze względów finansowych) inwestor nie może od razu zamówić mebli, po zrealizowaniu prac budowalnych z etapu 2 można zrobić przerwę, a nawet podjąć decyzję o zamieszkaniu – być może w ciut spartańskich warunkach, ale jest to możliwe. 

Dlaczego warto zamówić meble od razu, w ramach prac wykończeniowych pod klucz?

Zgodnie z regulacjami podatkowymi, jeżeli Klient zamawia np. w Grast MTB Designer meble do zabudowy i realizujemy tę zabudowę w ramach prac wykończeniowych (a formalnie przed datą podpisania odbioru końcowego mieszkania po pracach wykończeniowych) możemy meble oferować ze stawką VAT 8%. Jeżeli jednak zakończymy prace “budowlane”, podpiszemy protokół przekazania lokalu Klientowi i dopiero po tym Klient decyduje się na zamówienie mebli: wówczas jesteśmy zobligowani do naliczenia ceny mebli z VAT 23%. Ten argument może przemawiać za zamówieniem mebli w ramach projektu “pod klucz”.

Jak wykończyć mieszkanie w stanie deweloperskim – od czego zacząć?

Wykończenie mieszkania to proces, który ma swoje etapy. Nie można przejść do kolejnego etapu, jeżeli nie jest zakończony poprzedni. Czas trwania poszczególnych etapów zależy od dobrej organizacji pracy firmy wykończeniowej (ty np. od Grast MTB Designer), ale też od szybkości podejmowania decyzji przez Klienta, czy też np. od dostępności wybranych przez Klienta materiałów wykończeniowych. 

Krok 1 – Decyzja o wyborze wykonawcy mieszkania pod klucz

Jako właściciel lokalu pamiętaj, że podjęcie decyzji z kim i w jakim standardzie wykończysz mieszkanie do wejścia ekipy do lokalu, może potrwać nawet 6 do 8 niezbędnych na przygotowanie projektu, list zakupowych oraz dostarczenie zamówionych produktów na miejsce prac. Dlatego, jeżeli zależy Ci na szybkim wykończeniu lokalu, zacznij pracę z wybranym wykonawcą z możliwie dużym wyprzedzeniem. 2 miesiące do odbioru lokalu to dobry moment na rozpoczęcie prac projektowych na podstawie rzutów deweloperskich. 

Krok 2 – Inspiracje i projekt wykończenia mieszkania pod klucz

Ten etap jest bardzo twórczy i kreatywny. Zapoznaj Architekta z przykładowymi realizacjami innych mieszkań, które Ci się podobają. Omów Twój styl życia, oczekiwania estetyczne i funkcjonalne. Bądź otwarty na nowe rozwiązania i podpowiedzi ze strony Architekta. 

Jak wykończyć mieszkanie deweloperskie - zdjęcie przedstawia w jaki sposób wykonać pomiary dla szafki w zabudowie oraz jak rozplanować półki
Wykonanie pomiarów to konieczny krok do zaprojektowania wnętrza

Koniecznym etapem projektowania jest wejście do lokalu i dokonanie pomiarów w lokalu. Architekt zamieni Twoje marzenia na konkretny projekt. Powstaną dokumenty wykonawcze (np. rzuty), wizualizacje 3D oraz dokładna lista zakupowa. Gotowa i zaakceptowana przez Klienta lista zakupowa jest warunkiem przejścia do kolejnego etapu.

Krok 3 – Zakup materiałów i dostawa 

Dzięki dokładnemu projektowi przygotowujemy precyzyjną listę zakupową. Jeżeli Inwestor wykonuje ten etap samodzielnie, czeka go mnóstwo pracy: zamawianie, czekania na dostawy, ponoszenie kosztów dostaw, problemy z brakiem produktów, zamówienie zbyt mało lub zbyt wiele materiałów. W Grast MTB Designer prosimy Klienta wyłącznie o zaakceptowanie listy zakupów (dla ułatwienia prezentujemy ją wraz ze zdjęciami wybranych produktów) i w ciągu ok. 2 tygodni koordynujemy dostawę produktów na budowę. 

Krok 4 – Rozpoczęcie prac wykończeniowych “mokrych”

Prace wykończeniowe zaczynamy od gruntowania i malowania ścian, położenia płytek i gresów, montaży wybranych elementów wyposażenia łazienki. Na tym etapie wykonujemy też zmiany w instalacjach elektrycznych, kanalizacyjnych czy układzie ścian działowych. Po zakończeniu prac pomieszczenia muszą dokładnie wyschnąć, dlatego etap ten zajmuje około 1 m-ca oraz ważne jest, aby pomieszczenia były ogrzewane (jesienią i zimą). 

Krok 5 – Pomiary do zabudów meblowych. 

Nawet jeżeli Inwestorowi bardzo zależy na czasie dokładne pomiary na potrzeby przygotowania zabudowy meblowej można wykonać dopiero po etapie “prac mokrych”. Teraz gdy wiadomo, jakie dokładnie są grubości ścian i podłóg, można wykonać meble z dokładnością do milimetrów. Dopiero na tym etapie stolarze mogą zacząć faktyczną produkcję mebli, nawet jeśli projekty w postaci wstępnych rysunków lub wizualizacji  powstały wcześniej.

 W trakcie prac starannie zabezpieczamy wcześniej wykonane elementy (np. podłogi).

Jak wykończyć mieszkanie deweloperskie - zdjęcie przedstawia mieszkanie w trakcie prac wykończeniowych. Zabezpieczona została podłoga przed zabrudzeniem farbą itp.
W trakcie prac zabezpieczamy podłogi

Krok 6 – Prace wykończeniowe suche

Gdy wszystko w lokalu wyschło, ekipa wykończeniowa może przystąpić do prac montażowych i wykończeniowych tzw. “suchych”. Układamy podłogi (panele laminowane, winylowe lub podłogi drewniane), listwy przypodłogowe, drzwi, oświetlenie. Ponieważ w praktyce oczekiwania na wybrane podłogi lub drzwi to kilka tygodni zwykle też na tym etapie są dostarczane na budowę. 

Jeżeli Klient zamówił dodatkowe elementy: na tym etapie montowane są meble w zabudowie stałej, rolety lub karnisze, lustra wiszące czy lamele. 

Jak wykończyć mieszkanie w stanie deweloperskim - zdjęcie przedstawia prace związane z układaniem paneli podłogowych.  Widoczne są tutaj warstwy jakie zostały położone pod panele.
Gdy wszystko wyschnie można przystąpić do prac suchych takich jak układanie paneli

Krok 7 – Sprzątanie i odbiór lokalu

Powierzając wykończenie lokalu profesjonalnej firmie, otrzymasz lokal posprzątany. Odbiór końcowy będzie sformalizowany, z protokołem i będzie możliwość zgłoszenia “do poprawki” ewentualnych usterek. 

Krok 8 – 2 lata gwarancji 

Współpraca z profesjonalną firmą wykończającą lokale pod klucz daje Klientowi 2 letnią ochronę w postaci gwarancji jakości wykonanych usług. Ma to szczególne znaczenie w przypadku inwestorów, którzy współpracują w ramach wykończenia mieszkania zdalnie, np. mieszkając za granicą.

Profesjonalna firma ewentualne usterki usunie, jeżeli pojawią się w ciągu 2 lat od zakończenia prac.  

Jaki jest koszt wykończenia mieszkania w stanie deweloperskim?

Firmy wykończeniowe mają różne metody podawania ceny za wykończenie mieszkania pod klucz. 

  • Mniejsze firmy, tzw. “fachowcy” podają tylko cenę za pracę ekipy (tzw. “robocizna”) – a koszt materiałów pojawia się w trakcie prac, gdy są na bieżąco zamawiane. W takich przypadkach często materiały kupuje bezpośrednio Klient, czyli z VAT 23%. Jeżeli do tego Inwestor nie ma umowy z “fachowcami” – nie ma podstaw do przyszłych reklamacji. 
  • Inne firmy dokonują szczegółowych wycen wraz z kosztem szacunkowym  materiałów, ale np. nie pracują wg dokładnego projektu. W trakcie prac okazuje się, że zabrakło kleju, desek lub płytek. Materiały zamawiane są w miarę potrzeb, dowożone zwykle z najbliższego marketu budowlanego.
  • Wycena “pakietowa” za metr kwadratowy wykończenia mieszkania w określonym standardzie jest metodą dostępną tylko dla doświadczonych firm z wieloletnim stażem. Do każdego standardu wykończenia firma oferuje do wyboru przez Klienta dziesiątki linii produktowych, starannie wybranych, dostarczanych prosto z magazynów producentów lub dużych dystrybutorów. Klient może dostać szybką wycenę prac wraz z katalogiem dostępnych materiałów. Podstawowy budżet prac wykończeniowych jest znany w momencie zawarcia umowy z dokładnością do 2 miejsc po przecinku. W Grast MTB Designer oferujemy najczęściej 2 główne Programy Wykończeniowe (link: zapytaj o wycenę)

Wykończenie kuchni – koszty

Zwykle Klienci oczekujący wykończenia “pod klucz” chcieliby odebrać mieszkanie z gotową do użytkowania kuchnią. Każda kuchnia jest w Grast MTB wyceniana indywidualnie, a jej koszt zależy od:

  • wielkości kuchni i ilości zabudowy
  • wybranych materiałów oraz tzw. systemów kuchennych (czyli to, co jest montowane w środku szafek) 
  • wybranego rodzaju i klasy AGD do montaży. 
  • Rodzaju wybranych elementów AGD (czy np. Klient oczekuje dużej lodówki, mniejszej, czy wybiera armaturę i zlewozmywak piękne, trwałe, ale pilnuje ich kosztu, czy też wybiera designerskie rozwiązania droższych marek). 

Bardzo szacunkowo (oprócz prac wykończeniowych realizowanych z Grast MTB Designer w ramach Programu wykończeniowego) dodatkowe koszty związane z zabudową meblową kuchni mogą wyglądać następująco:

Jak wykończyć mieszkanie od dewelopera - na zdjęciu znajduje się wykończony salo z aneksem kuchennym. W salonie znajduje się duża ciemnoniebieska sofa z poduszkami dekoracyjnymi, jasny dywan i owalny stolik kawowy. Kuchnia wykończona została w białym kolorze z półwyspem kuchennym i okrągłym okapem wolnowiszącym..

Dodatkowym elementem, który wpływa na koszt kuchni, może być blat np. ze tzw. spieku kwarcowego. Jest często wybierany przez Klientów z uwagi na unikalne walory estetyczne i trwałość. Koszt takiego blatu: od kilku do kilkunastu tysięcy złotych.

jak wykończyć mieszkanie deweloperskie - zdjęcie przedstawia  wykończenie nowoczesnej kuchni. Dolne szafki z niebieskimy  matowymi frontami bez uchwytów. Górne szafki z drewnianymi frontami bez uchwytów.
Wykończenie kuchni

Wykończenie łazienki – koszty

Łazienka to drugie pomieszczenie, które Inwestor musi wykończyć odbierając lokal w stanie deweloperskim. Wykończenie łazienki jest droższe od innych pomieszczeń pod względem kosztów pracy ekipy, ale też niezbędnych urządzeń i materiałów wykończeniowych.

W firmie Grast MTB Designer oferujemy wykończenie łazienki w ramach Programu wykończeniowego, do każdego programu proponujemy katalog sprawdzonych urządzeń i materiałów. Gwarantujemy przygotowanie pięknej łazienka w cenie Programu wykończeniowego. 

Jak wykończyć mieszkanie deweloperskie - łazienka. Zdjęcie przedstawia mała łazienkę utrzymaną w odcieniach bieli i niebieskiego. Na środku znajduje się niebieska szafka z wbudowaną umywalką oraz okrągłe lustro ze złotą oprawą. Po lewej stronie prysznic bez brodzika ze złotymi bateriami i deszczownicą.
Wykończenie łazienki

W przypadku wykończenia łazienki szczególnie ważna jest współpraca z godnym zaufania partnerem wykończeniowym, gdyż błędy montażowe mogą skutkować np. przeciekaniem instalacji. Rekomendujemy przy wykończeniu mieszkania w lokalu deweloperskim wybrać wykonawcę dającego gwarancję jakości wykonania, ale też np. ubezpieczonego od następstw jakichkolwiek błędów lub awarii.

Jak wykończyć mieszkanie z deweloperskim stanie - łazienka. Na zdjęciu znajduje się łazienka utrzymana w kolorze szarym z dodatkami drewnianymi. Na środku znajduje się drewniana szafka z umywalką nablatową oraz duże lustro, Po prawej stronie drewniana szafka ścienna wbudowana. po lewej stronie kabina prysznicowa.
Wykończenie łazienki

Koszt wykończenia mieszkania deweloperskiego

Dla ułatwienia szybkiej wyceny kosztów wykończenia mieszkania deweloperskiego profesjonalne firmy często wybierają model tzw. pakietowy, tzn. określają koszt wykończenia mieszkania za m2. 

W takim modelu:

  • Wyceny można dokonać szybko, na podstawie rzutu deweloperskiego. 
  • Klient dostaje gwarantowaną cenę za wykończenie m2 mieszkania i nie ponosi ryzyka zmiany cen produktów. 
  • Klient wie, w momencie podpisania umowy, jaki będzie podstawowy budżet wykończenia jego mieszkania. 

Podsumowanie – jak wykończyć mieszkanie w stanie deweloperskim

Analizując proces i koszt wykończenia mieszkania w stanie deweloperskim, weź pod uwagę nie tylko koszt bezpośrednich zakupów produktów i usług. Rozważ też, jaką wartość ma dla Ciebie jako inwestora czas, którego nie musisz poświęcać na nadzór nad realizacją wykończenia, od jakich ryzyk uwalnia Cię szczegółowa umowa o realizację usługi wykończenia “pod klucz” oraz gwarancja jakości oferowana przez Wykonawcę. 

Pamiętaj, że wykończenie mieszkania “pod klucz” to inwestycja na wiele lat i warto zrealizować je z najwyższą starannością.

Zapraszamy do zapoznania się z naszymi przykładowymi realizacjami z wykończenia mieszkań pod klucz. Jeśli podobają Ci się nasze realizacje, chętnie odpowiemy na więcej pytań w sprawie cen czy terminów realizacji. Zapraszamy do kontaktu.

Autor artykułu

Dołacz do dyskusji

0 komentarzy

Polecane wpisy

Ile trwa wykończenie domu pod klucz?

Ile trwa wykończenie domu pod klucz?

Wykończenie domu pod klucz to proces trwający kilka miesięcy, zależny od wielu czynników. Warto znać etapy prac wykończeniowych, czas ich trwania i z odpowiednim wyprzedzeniem zaplanować prace.  Wykończenie domu pod klucz - co to znaczy? Zwykle pod pojęciem...

czytaj dalej
Ile trwa wykończenie mieszkania pod klucz?

Ile trwa wykończenie mieszkania pod klucz?

Wykończenie mieszkania pod klucz trwa wiele tygodni, jest to proces uwarunkowany wieloma czynnikami. Jednocześnie czas ma dużą wartość dla inwestora, gdyż im szybciej lokal będzie wykończony, tym szybciej będzie mógł spełniać swoją rolę, czyli np. stać się miejscem...

czytaj dalej

Cenimy dobrą komunikację

Zapraszamy do kontaktu w celu dobrania pakietu pod Państwa potrzeby.