Wykończenie mieszkanie na wynajem – wykończenie mieszkania inwestycyjnego

Wykończenie mieszkania na wynajem zależy od kilku kwestii finansowych, ale też od rozumienia oczekiwań Twoich, jako właściciela oraz oczekiwań potencjalnych najemców. 

Czy warto remontować mieszkanie na wynajem?

Rachunek ekonomiczny: decyzja zależy od analizy finansowej. Przeanalizujmy kwestię na przykładzie 45-metrowego, 2 pokojowego mieszkania w Warszawie, do remontu. 

W zależności od standardu wykończenia właściciel może (stan na styczeń 2023) miesięcznie uzyskiwać przychód w kwocie: 

Przychód właściciela mieszkania
Przykładowy koszt wynajęcia mieszkania w Warszawie: 2 pokojowe ok. 45 metrów, „dobra” dzielnica, wykończone w standardzie podstawowym lub wyższym
ilość miesięcy wynajmu		1 rok	3 lata	5 lat
		12	36	60
tanie z czynszem	3 100,00 zł	37 200,00 zł	111 600,00 zł	186 000,00 zł
droższe, z czynszem	4 900,00 zł	58 800,00 zł	176 400,00 zł	294 000,00 zł

Koszty właściciela mieszkania
Koszt remontu w zależności od standardu wykończenia
m2 mieszkania	Standard wykończenia	koszt prac przygotowawczych  za m2, ok. (dotyczy tylko mieszkań do remontu)	koszt wykończenia za m2	razem koszt remontu i wykończenia	koszt prac wykończeniowych (lokal deweloperski)
45	BASIC	230,00 zł	845,00 zł	48 375,00 zł	38 025,00 zł
45	COMFORT	250,00 zł	1 144,00 zł	62 730,00 zł	51 480,00 zł

Ceny remontu zakładają, że jest to remont generalny, lecz bez przebudowy ścian czy też instalacji. Dodatkowe koszty mogą pojawić się w zależności od stanu technicznego mieszkania do remontu. W przypadku mieszkania nowego, tzw. deweloperskiego, koszty będą niższe o ok. 230-250 zł na m2. 

Do kosztu prac remontowych warto dodać koszty zabudowy meblowej, czyli najczęściej kuchni, mebli łazienkowych i szaf w przedpokoju. W przypadku kuchni pojawia się koszt wyposażenia w AGD i armaturę (lodówka, piekarnik, okap, zlew z baterią, płyta grzewcza). Szacunkowy koszt takiego wyposażenia to 35 do 49 tys. zł.

Szacunkowy koszt zabudowy meblowej (wg projektu, wykonanej przez stolarza, szacunkowo) wraz z AGD w kuchni
	od	do
AGD	8 000,00 zł	12 000,00 zł
meble łazienkowe, szafa w przedpokoju	8 000,00 zł	12 000,00 zł
meble kuchenne	19 000,00 zł	25 000,00 zł
Razem od – do	35 000,00 zł	49 000,00 zł

Na zwrot z całej inwestycji ma wpływ też wysokość czynszu i opłat za media w danej lokalizacji. Możemy przyjąć, że jest to minimum 600 do 1000 zł w przypadku Warszawy: 

Szacunkowy koszt czynszu i mediów w lokalu 45 metrów, Warszawa
		czynsz 1 rok	czynsz 3 lata	czynsz 5 lat
minimum	600,00 zł	7 200,00 zł	21 600,00 zł	36 000,00 zł
droższa opcja	1 000,00 zł	12 000,00 zł	36 000,00 zł	60 000,00 zł

W efekcie właściciel mieszkania w zależności od poniesionych nakładów na wykończenie lub generalny remont może oczekiwać zysków zgodnych w poniższą tabelą: 

Zysk po odjęciu kosztów remontu i zabudowy meblowej
Wariant	1 rok	3 lata	5 lat
opcja tańsza	–53 375,00 zł	6 625,00 zł	66 625,00 zł
opcja droższa	–64 930,00 zł	28 670,00 zł	122 270,00 zł

Wykończenie mieszkania inwestycyjnego, przeznaczonego na wynajem jest oceniane pod względem rentowności w co najmniej średnim lub dłuższym terminie. Podana analiza nie uwzględnia samego kosztu mieszkania lub np. jego finansowania. 

Część właścicieli posiada mieszkania np. odziedziczone lub kupione na tyle dawno, że analizuje tylko zasadność kosztu remontu generalnego lub wykończenia w dobrym standardzie. 

Jak widać z wyliczeń powyżej zainwestowanie w mieszkanie o wyższym standardzie może przyspieszyć zwrot z inwestycji i wielkość zysków. 

Podane powyżej szacowane koszty remontu dotyczą sytuacji kompleksowego, pełnego remontu lub wykończenia. Być może, jeśli mieszkanie jest w dobrym stanie, remont wystarczy zrealizować w mniejszym zakresie. 

W przypadku mieszkań deweloperskich, decyzja o wykończeniu w zasadzie dotyczy tylko metody (samodzielnie czy z pomocą wyspecjalizowanej firmy) oraz standardu wykończenia.  

Okres wynajmu: analiza pokazuje, że zwrot z inwestycji w przypadku kompleksowego wykończenia zaczyna się ok. 2-3 roku, a w piątym roku właściciel czerpie już czyste zyski z wykończenia mieszkania w dobrym standardzie. 

Ważnym elementem jest też to, że przygotowanie mieszkania w wyższym standardzie pozwala pozyskać “lepszych” lokatorów (zamiast np. wesołych studentów mieszkanie wynajmie np. manager mieszkający czasowo w danym mieście lub rodzina w trakcie budowy domu). 

Należy też pamiętać, że mieszkanie to inwestycja długoterminowa i wykończenie w dobrym standardzie daje właścicielowi “spokój” na długie lata. Ciekawy design pozwoli się też wyróżnić wśród innych mieszkań w przypadku spadku popytu na wynajem mieszkań. 

Koszty remontu mieszkania na wynajem

Panuje powszechne przekonanie, że do zaplanowania kosztu remonty lub wykończenia pod klucz jest niemożliwie i zawsze coś “wypadnie”. 

Takie niespodzianki zdarzają się w pracy systemem gospodarczym, gdy na bieżąco realizowane są zakupy, czasami inwestora zaskakuje podwyżka kosztów danego produktu w stosunku do przewidywanego lub zapomina w swoich kalkulacjach uwzględnić koszty dodatkowe, np. chemii budowlanej (kleje, grunt, gipsy), koszty narzędzi, wywozu odpadów czy np. materiałów ochronnych. 

Koszt wykończenia mieszkania za m2 może być jasno określony tylko w przypadku zawarcia z góry umowy o wykończenie mieszkania z jasno określonym zakresem prac i dostarczanych przez wykonawcę materiałów. W przypadku takiej umowy inwestor nie musi się martwić np. nagłą podwyżką cen drzwi czy dostawą popękanych płytek, to zadanie przechodzi na wykonawcę usługi. 

Zastanów się kto będzie najemcą mieszkania

Jakość i standard wykończenia zależą od tego, komu chcesz wynajmować mieszkanie. W znacznym stopniu może to wynikać np. z jego lokalizacji – czy leży w pobliżu uczelni, czy też siedzib korporacji? Być może masz swoje osobiste przekonania i wolisz np. wynajmować taniej studentom, ale w związku z tym przygotować lokal w tańszym, uniwersalnym standardzie?

Mieszkanie pod wynajem dla studentów

Przygotowując mieszkanie pod wynajem dla studentów, podejmij decyzję, ile osób może tam mieszkać, od takiej decyzji zależy układ funkcjonalny. Jeżeli będzie w każdym pokoju mieszkać np. inna osoba – dla każdej warto przygotować miejsce do spania, nauki i przechowywania rzeczy. 

Dostosuj mieszkanie do potrzeb studentów. Zadbaj o wystarczającą liczbę miejsc do spania, stolików i krzeseł do nauki oraz miejsca do przechowywania rzeczy. W zależności od wielkości mieszkania możesz przewidzieć sypialnie z miejscami do pracy, ale też przestrzeń wspólną dla lokatorów. Jeżeli jest to większe mieszkanie i zakładasz, że zamieszka tam kilka osób, zadbaj o solidne drzwi do poszczególnych pokoi, nawet z opcją zamykania na klucz i bez przeszkleń. 

Upewnij się, że mieszkanie jest bezpieczne. Pamiętaj, że młody wiek lokatorów może powodować pewną niefrasobliwość. Zadbaj w mieszkaniu o środki bezpieczeństwa, takie jak gaśnice, a nawet czujniki dymu. 

Zadbaj o odpowiednie udogodnienia. W mieszkaniu powinny znajdować się podstawowe sprzęty, takie jak lodówka, płyta grzewcza, czajnik i pralka. Standardem jest dostęp do Internetu. 

Wybierając wyposażenie, zwracaj uwagę na trwałość i bezawaryjność urządzeń. Ubezpiecz mieszkanie i upewnij się, że ubezpieczenie jest ważne także w sytuacji wyrządzenia szkody przez osoby wyjmujące i obejmuje OC na wypadek np. zalania sąsiadów. 

Mieszkanie pod wynajem dla pracowników korporacji 

W przypadku planowania wynajmu dla pracowników korporacji projekt wykończenia i umeblowania dostosuj do wielkości mieszkania i jego lokalizacji. 

Często mieszkania są wynajmowane przez wysoko kwalifikowanych specjalistów, którzy oczekują nowoczesnych i designerskich rozwiązań i są gotowi płacić wyższe stawki za wynajem za mieszkanie o wysokim standardzie. 

W takim mieszkaniu warto zainstalować duży telewizor i zadbać o duże szafy na ubrania. 

Mieszkanie na wynajem dla singli

Jeżeli Twoje mieszkanie ma być idealnym wyborem dla singla, ważne jest rozdzielenie strefy dziennej i nocnej. Nawet w małym mieszkaniu (tzw.  mikro kawalerki) można zaplanować wyraźne wyznaczenie miejsca do spania oraz strefy dziennej. 

Jeżeli powierzchnia jest ograniczona, zwykle miejscem przeznaczonym do spożywania posiłków jest kuchnia. 

Wynajmowanie mieszkania w pojedynkę jest relatywnie drogie i przyjmij, że na taką usługę stać będzie osobę, która być może często pracuje w domu. Warto przygotować wygodne miejsce do pracy. 

Mieszkanie pod wynajem dla młodych rodzin

Szczególne potrzeby może mieć młoda rodzina wynajmująca mieszkanie. Rodzina z dziećmi lub dzieckiem może wynajmować mieszkanie o większej powierzchni niż student lub singiel. 

Atrakcyjnym udogodnieniem dla rodziny z dziećmi może być wanna. Rodzina z dziećmi doceni dobrze urządzoną kuchnię oraz stół z krzesłami, przy którym cała rodzina może zjeść posiłek. Planując wynajem mieszkania dla rodzin z dziećmi, zadbaj i pojemne szafy do przechowywania ubrań i rzeczy. 

Remont mieszkania pod wynajem – o co należy zadbać?

Remontując mieszkanie pod wynajem zwróć uwagę przede wszystkich na trwałość i bezpieczeństwo użytkowania lokalu. 

Wybierz produkty z możliwe długą gwarancją – np, baterie prysznicowe czy umywalkowe. Inną strategią może być wybieranie tańszych rozwiązań, z założeniem, że co dwa-trzy lata  zmienisz np. baterie. 

Szczególnie istotne jest dobre zabezpieczenie mieszkań pod wynajem od zalania. Zwróć uwagę na bezpieczny montaż wanny, prysznica, umywalek oraz dokładną hydroizolację. Wybierz firmę, która daje gwarancję jakości wykonanych prac. Opcją, która zapewni Ci jako inwestorowi dodatkowe bezpieczeństwo, jest polisa ubezpieczeniowa firmy wykonującej prace wykończeniowe i remontowe od skutków ewentualnych usterek. 

Jakie kolory mieszkania na wynajem?

Kolorystyka mieszkań na wynajem w znacznym stopniu zależy od aktualnej mody. Aktualnie modne są odcienie szarości i kolor naturalnego drewna, kolory naśladujące naturalny kamień. Do niedawna najbardziej popularne były meble kuchenne w odcieniu bieli, aktualnie inwestorzy wybierają żywe kolory (np. niebieski) lub zgaszone pastele. 

Planując mieszkanie na wynajem, wybierz kolory neutralne, raczej jasne. Z doświadczenia firmy wykończeniowej widzimy, że często panowie preferują akcenty szare i czarne, a panie częściej decydują się na żywe kolory lub np. akcenty złote i inne “nietypowe”. 

Zachęcamy jednak, aby kolory nietypowe, śmiałe stosować przy elementach, które łatwo zmienić, jak np. poduszki czy zasłony.

Jakie materiały do mieszkania na wynajem?

Do mieszkań na wynajem szczególnie polecamy materiały trwałe, trudne do uszkodzenia. W ostatnim czasie często wybierane są panele podłogowe winylowe, gdyż wiele z nich ma wieloletnią gwarancję i są wodoodporne oraz łatwe do utrzymania czystości. 

Błędem jest w poszukiwaniu oszczędności wybieranie rozwiązań nietrwałych, np.: 

• wykończenie łazienki tylko z malowaniem ścian: w efekcie relatywnie szybko ściany będą zawilgocone i brudne
• tymczasowe pokrycie ściany w kuchni zamiast glazury- ściana kuchenna jest szczególnie narażona na zabrudzenia i musi być chroniona zmywalną trwałą powłoką

Najważniejsze pomieszczenia, jakie należy wykończyć w mieszkaniu na wynajem

W ostatnich latach powierzchnia mieszkań staje się coraz mniejsza, wiele mieszkań na wynajem na 25-35 metrów, a jeżeli są większe to często przeznaczone do wynajmu dla kilku osób. Każdy centymetr powierzchni takiego mieszkania powinien być zagospodarowany. 

Kluczowe pomieszczenie to kuchnia i łazienka. W przypadku obu pomieszczeń zwracaj uwagę przede wszystkim na trwałość rozwiązań. 

W przypadku łazienki wybierz meble z dużą ilością zamykanych szafek na drobiazgi łazienkowe. W kuchni zwróć uwagę na rodzaj blatu, aby był odporny na zarysowania, temperaturę i wodę. Spieki kwarcowe, choć drogie mogą dać powierzchnię o unikalnej trwałości. 

Jak umeblować mieszkanie na wynajem?

Meble w mieszkaniu na wynajem dzielimy głównie na tzw. meble w zabudowie oraz meble wolnostojące. Meble w zabudowie to najczęściej kuchnia, meble łazienkowe i szafy ubraniowe w przedpokoju lub innych miejscach. Te meble warto przygotować wraz z wykończeniem mieszkania. 

Meble wolnostojące są tańsze i łatwiejsze do wymiany. To najczęściej łóżko, kanapy, stół, krzesła, kanapy. Czasami drobne meble przywożą ze sobą lokatorzy, dlatego nie jest konieczne wyposażanie lokalu we wszystkie drobne meble. Można pozostawić trochę przestrzeni na wyposażenie będące własnością lokatora. 

Czego unikać przy urządzaniu mieszkania pod wynajem?

Oto kilka rzeczy, których warto unikać przy urządzaniu mieszkania pod wynajem:

Czego unikać 1 – Przeładowanie

Nie należy przesadzać z ilością mebli i dekoracji. Mieszkanie powinno być funkcjonalne i przestronne, a nie przepełnione przedmiotami.

Jednocześnie należy pamiętać o komforcie lokatorów. Mieszkanie powinno być wyposażone w podstawowe sprzęty, takie jak lodówka, płyta grzewcza, czajnik i pralka.

Czego unikać 2 – Rzeczy unikalne lub o dużej wartości 

Nie warto inwestować w drogie lub oryginalne meble i dekoracje. Mieszkanie ma być wynajmowane, więc nie ma sensu tracić dużo pieniędzy na rzeczy, które mogą zostać uszkodzone lub zniszczone.

Jednocześnie nie należy zapominać o estetyce. Mieszkanie powinno być schludne i estetycznie urządzone, aby zachęcić potencjalnych najemców do wynajęcia go. Można to osiągnąć relatywnie niedrogimi elementami, jak ozdobne lampy, poduszki czy zasłony. 

Czego unikać 3 – Ryzyko pożaru lub zalania

Nie należy zapominać o bezpieczeństwie. Mieszkanie powinno być wyposażone w odpowiednie środki bezpieczeństwa, takie jak gaśnice albo czujniki dymu.

Miejsca z ryzykiem zalania (np. odpływ pralki lub złącza rur powinny być dobrze zabezpieczone. 

Z jakimi kosztami wiąże się wykończenie mieszkania na wynajem?

Jaki widać w wyliczeniach na początku tego tekstu zdecydowanie tańsze jest wykończenie mieszkania deweloperskiego niż remont generalny lokalu z rynku wtórnego. Jednocześnie inwestor właściciel mieszkania deweloperskiego ma za sobą ogromny wydatek w postaci zakupu samego lokalu. 

Aktualnie (początek roku 2023) szacujemy, że w podstawowym standardzie koszt wykończenia mieszkania deweloperskiego to ok. 850 do 1150 zł brutto za metr w przypadku lokalu 45-metrowego. Dodatkowo warto szacować ok. 780 d0 1100 zł brutto (na m2 lokalu) na wyposażenie w meble w zabudowanie oraz podstawowe AGD w kuchni. 

Mieszkania na wynajem – funkcjonalność na pierwszym miejscu

Niezależnie od wielkości mieszkania podstawowym wyzwaniem jest zapewnienie jego funkcjonalności. Dlatego warto skorzystać z usług projektanta wnętrz, który w najdrobniejszym szczególe zaplanuje układ funkcjonalny lokalu i zadba o dobre rozplanowanie mebli w zabudowie. W przypadku bardzo małych lokali warto rozważyć kreatywne rozwiązania jak np. stół rozkładany czy wysuwany z wyspy kuchennej, schowki pod siedziskami czy ramą łóżka. 

Podsumowanie

Mieszkanie na wynajem ma charakter przede wszystkim inwestycji, dlatego warto analizować koszy jego wykończenia oraz przyszłe przychody z wynajmu. Jednocześnie inwestor zarabia oferując wynajmującym lokatorom miejsce do życia, które powinni być przytulne, estetyczne, bezpieczne i dawać komfort mieszkania. 

Dlatego realizując wykończenie, warto brać pod uwagę nie tylko aspekty kosztowe, ale również związane w budowaniem klimatu w naszym mieszkaniu do wynajęcia. 

Jeśli podoba Ci się ten wpis, zachęcamy do przeczytania innych na temat: dwie kawalerki na wynajem oraz wykończenia mieszkania na wynajem pod klucz.

Chętnie odpowiemy na więcej pytań w sprawie cen czy terminów realizacji, zapraszamy do kontaktu.